Das WEG aus Eigentümersicht

Das WEG aus Eigentümersicht: Rechte, Pflichten und was Vermieter wissen müssen

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist Teil einer Gemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) regelt, was Ihnen allein gehört, was alle gemeinsam entscheiden und wer welche Kosten trägt. Hier sind die wichtigsten Paragraphen, kurz erklärt.

1. Grundlagen

§ 2 – Was ist Wohnungseigentum?
Sie besitzen einen Miteigentumsanteil an der ganzen Liegenschaft und dazu das alleinige Nutzungsrecht an Ihrer Wohnung, dem Wohnungseigentumsobjekt. Dazu kann Zubehör wie Keller, Garten oder Abstellplatz gehören. Stiegenhaus, Dach, Fassade und Leitungen sind allgemeine Teile und gehören allen gemeinsam.

§ 8 bis § 10 – Der Nutzwert
Wie groß Ihr Anteil ist, richtet sich nach dem Nutzwert Ihrer Wohnung. Er berechnet sich aus der Fläche, mit Zu- und Abschlägen etwa für Lage, Balkon oder Garten. Der Nutzwert bestimmt Ihr Stimmgewicht und in der Regel auch Ihren Anteil an den Kosten.

§ 13 – Eigentümerpartnerschaft
Zwei Personen, etwa Ehepartner, können eine Wohnung gemeinsam besitzen. Sie können nur gemeinsam über die Wohnung verfügen und haften gemeinsam.

2. Was Sie in Ihrer Wohnung dürfen

§ 16 – Nutzung und Änderungen
In Ihrer eigenen Wohnung dürfen Sie vieles selbst entscheiden. Bei Änderungen, die allgemeine Teile oder andere Eigentümer betreffen, gelten aber Grenzen. Das betrifft zum Beispiel Durchbrüche, die Fassade, einen Klimaanlagen-Außenteil oder eine Widmungsänderung. Die Änderung darf andere nicht beeinträchtigen und das Haus nicht schädigen. Bei allgemeinen Teilen braucht es die Zustimmung aller Eigentümer oder einen Gerichtsbeschluss.

Erleichterung seit 2022: Für bestimmte Änderungen genügt es, die anderen Eigentümer zu informieren. Widerspricht niemand innerhalb von 2 Monaten, gilt die Zustimmung als erteilt. Das gilt zum Beispiel für:

eine Langsam-Ladestation (Wallbox) am eigenen Stellplatz
eine Beschattung
eine einbruchsichere Tür
barrierefreie Umbauten

§ 17 – Benützungsregelung
Die Eigentümer können festlegen, wer allgemeine Flächen wie Garten oder Parkplätze nutzen darf, einvernehmlich oder über das Gericht.

3. Die Eigentümergemeinschaft

§ 18 – Die Gemeinschaft
Alle Eigentümer bilden zusammen die Eigentümergemeinschaft. Sie kann Verträge abschließen, etwa mit Handwerkern oder Versicherungen, klagen und verklagt werden.

§ 19 bis § 21 – Der Verwalter
Die meisten Häuser haben eine Hausverwaltung. Sie muss jährlich vorlegen:

eine Vorausschau mit den geplanten Arbeiten und Kosten
eine Abrechnung, bis spätestens 30. Juni des Folgejahres

Die Eigentümer können den Verwaltervertrag mit Mehrheit kündigen. Bei grober Pflichtverletzung kann jeder einzelne Eigentümer die Abberufung bei Gericht beantragen.

§ 24 und § 25 – Beschlüsse und Eigentümerversammlung
Entschieden wird mit der Mehrheit nach Anteilen. Abgestimmt wird in der Eigentümerversammlung oder schriftlich, zum Beispiel per Umlaufbeschluss. Seit 2022 reicht in der Versammlung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, wenn diese mindestens ein Drittel aller Anteile ausmachen. Die Versammlung muss mindestens alle zwei Jahre stattfinden.

Wichtig: Jeder Eigentümer kann einen Beschluss bei Gericht anfechten, in der Regel innerhalb eines Monats ab Bekanntmachung.

§ 28 – Ordentliche Verwaltung
Darüber entscheidet die Mehrheit:

Erhaltungsarbeiten
die Rücklage
Versicherungen
die Bestellung des Verwalters
die Hausordnung

§ 29 – Außerordentliche Verwaltung
Verbesserungen wie ein Lift, eine Wärmedämmung oder eine PV-Anlage beschließt ebenfalls die Mehrheit. Überstimmte Eigentümer können aber anfechten, etwa wenn sie dadurch übermäßig belastet würden.

§ 30 – Ihre Rechte als Einzelner
Auch gegen die Mehrheit können Sie bei Gericht durchsetzen:

notwendige Erhaltungsarbeiten
eine angemessene Rücklage
die Bestellung eines Verwalters

4. Geld und Kosten

§ 31 – Rücklage
Jede Gemeinschaft muss eine Rücklage für künftige Arbeiten bilden. Seit 2022 gibt es dafür eine Mindesthöhe pro m² Nutzfläche, die laufend angepasst wird.

Für Vermieter: Die Rücklage dürfen Sie nicht auf Ihre Mieter umlegen.

§ 32 – Wer zahlt was?
Die Kosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Mit Zustimmung aller oder in bestimmten Fällen durch das Gericht ist ein anderer Schlüssel möglich, etwa nach Verbrauch oder nach Nutzungsmöglichkeit beim Lift.

§ 27 – Vorzugspfandrecht
Zahlt ein Eigentümer nicht, hat die Gemeinschaft ein Vorzugspfandrecht an seinem Anteil. Ihre Forderung ist also besonders gut abgesichert.

§ 34 – Abrechnung prüfen
Sie dürfen die Belege der Jahresabrechnung einsehen und bei Fehlern eine richtige Abrechnung verlangen, notfalls über das Gericht.

5. Konflikte

§ 36 – Ausschluss eines Eigentümers
Verletzt ein Eigentümer seine Pflichten grob, kann er auf Klage der Mehrheit aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden. Gründe sind etwa:

dauernde Zahlungsrückstände
schwere Belästigung
grobe Schädigung des Hauses

Das gilt auch, wenn sein Mieter sich so verhält und der Eigentümer nichts dagegen unternimmt.

§ 52 – Verfahren
Streitigkeiten um Beschlüsse, Abrechnungen oder Änderungen werden im vereinfachten Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht entschieden.

6. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten

Mietrecht: Für die Wohnung gilt meist die Teilanwendung des MRG, wenn das Haus nach dem 8.5.1945 bewilligt wurde. Dann ist die Miete frei vereinbar, Kündigungsschutz und Befristungsregeln gelten aber. Bei älteren Häusern gilt die Vollanwendung samt Mietobergrenzen.
Betriebskosten: Weiterverrechnen dürfen Sie nur, was im Mietvertrag vereinbart bzw. nach dem MRG zulässig ist. Rücklage und Instandhaltung zahlen Sie selbst.
Hausordnung: Nehmen Sie die Hausordnung in den Mietvertrag auf, damit sie auch für Ihren Mieter gilt.
Umbauwünsche des Mieters: Für eine Wallbox oder eine Klimaanlage müssen Sie als Eigentümer die Zustimmung der Gemeinschaft einholen. Bei einer Wallbox reicht die Verständigung mit 2-Monats-Frist.
Haftung für den Mieter: Benimmt sich Ihr Mieter daneben, haften Sie gegenüber der Gemeinschaft. Handeln Sie rechtzeitig.

Stand: Oktober 2026. Diese Übersicht dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.