Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Immobilienertragsteuer 2027: Was sich beim Verkauf ändert, mit Rechenbeispielen

Sie wollen eine Immobilie verkaufen, die Sie vor 2002 gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben? Dann sollten Sie jetzt weiterlesen. Ab 1. Jänner 2027 steigt genau für diese Immobilien die Steuer beim Verkauf.

Das Wichtigste in Kürze

Es ändert sich nur etwas beim Altvermögen. Das sind Immobilien, deren letzter Kauf vor dem 1. April 2002 war, auch wenn Sie sie später geerbt oder geschenkt bekommen haben.
Bisher: 4,2 % Steuer vom Verkaufspreis, bei Umwidmung 18 %.
Neu ab 2027: 6 % Steuer vom Verkaufspreis, bei Umwidmung 21 %.
Entscheidend ist der Kaufvertrag: Wer noch bis 31. Dezember 2026 unterschreibt, zahlt die alten Sätze.
Beispiel: Bei einem Verkaufspreis von 400.000 € zahlen Sie bisher 16.800 €, ab 2027 24.000 €, also 7.200 € mehr.
Für Neuvermögen bleibt alles gleich: Wer nach dem 31. März 2002 gekauft hat, zahlt weiterhin 30 % vom tatsächlichen Gewinn.

Im Folgenden erfahren Sie, wie die Steuer berechnet wird, wann Sie keine zahlen müssen und was beim Erben gilt. Zu jedem Punkt finden Sie die Gesetzesstelle und Rechenbeispiele.

Der Grundsatz: 30 % auf den Gewinn

Der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks wird mit 30 % besteuert. Als Grundstück gelten Grund und Boden, Gebäude und Baurechte.

Gesetz: § 30 Abs 1 und § 30a Abs 1 Einkommensteuergesetz 1988 (EStG, BGBl. Nr. 400/1988)

Wie hoch der Gewinn ist, hängt davon ab, wann Sie die Immobilie gekauft haben.

Neuvermögen: Kauf nach dem 31. März 2002

Hier wird der tatsächliche Gewinn besteuert:

Verkaufspreis
minus Anschaffungskosten samt Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Notar, Makler beim Kauf)
minus Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand
plus bereits geltend gemachte Abschreibung (AfA), falls Sie vermietet haben

Die Kosten des Verkaufs, etwa die Maklerprovision, dürfen Sie nicht abziehen.

Gesetz: § 30 Abs 3 EStG

Für Neuvermögen bleibt 2027 alles wie bisher.

Beispiel Familie Berger

Familie Berger kauft 2012 eine Wohnung um 220.000 € inklusive Nebenkosten. Sie saniert um 30.000 € und nutzt die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz. Sie verkauft um 400.000 €.

Gewinn: 400.000 € − 220.000 € − 30.000 € = 150.000 €
ImmoESt: 150.000 € × 30 % = 45.000 €

Die Steuer ist 2026 und 2027 gleich hoch.

Altvermögen: Kauf vor dem 1. April 2002

Für Liegenschaften, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren, gibt es eine pauschale Berechnung. Der Grund: Die alten Kaufbelege sind oft nicht mehr vorhanden. Ein fixer Prozentsatz des Verkaufspreises gilt als Anschaffungskosten, und vom Rest werden 30 % Steuer berechnet.

Gesetz: § 30 Abs 4 EStG

Die Pauschalregel bleibt bestehen. Ab 2027 werden aber höhere Sätze verrechnet.

Bisher: Kaufvertrag bis 31. Dezember 2026

Normalfall: 4,2 % vom Verkaufspreis
bei Umwidmung nach dem 31.12.1987: 18 % vom Verkaufspreis

Neu: Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027

Normalfall: 6 % vom Verkaufspreis
bei Umwidmung nach dem 31.12.1987: 21 % vom Verkaufspreis

Was sich konkret ändert

Im Normalfall steigt der pauschale Gewinn von 14 % auf 20 % des Verkaufspreises, die Steuer von 4,2 % auf 6 %.
Bei Umwidmung steigt der pauschale Gewinn von 60 % auf 70 % des Verkaufspreises, die Steuer von 18 % auf 21 %.

Gesetz: Budgetbegleitgesetz 2027–2028, BGBl. I Nr. 62/2026; Inkrafttreten nach § 124b Z 498 EStG

Wichtig: Der Kaufvertrag zählt

Maßgeblich ist das Datum, an dem der Kaufvertrag unterschrieben wird, nicht die Übergabe und nicht der Grundbuchseintrag. Wer noch 2026 unterschreibt, zahlt die alten Sätze, auch wenn der Kaufpreis erst 2027 fließt.

Alternative: tatsächlicher Gewinn

Statt der Pauschale können Sie beantragen, dass der tatsächliche Gewinn besteuert wird, also der Verkaufspreis minus die echten Anschaffungskosten. Das lohnt sich, wenn Sie damals teuer gekauft haben und die Belege noch vorhanden sind.

Gesetz: § 30 Abs 5 EStG

Beispiel Frau Huber

Frau Huber hat ihre Wohnung 1995 gekauft und vermietet sie. Sie verkauft um 400.000 €.

Bisher, mit Kaufvertrag bis 31.12.2026:

Anschaffungskosten pauschal: 86 % = 344.000 €
Gewinn: 56.000 €
ImmoESt: 16.800 €

Neu, mit Kaufvertrag ab 1.1.2027:

Anschaffungskosten pauschal: 80 % = 320.000 €
Gewinn: 80.000 €
ImmoESt: 24.000 €

Ergebnis: Ab 2027 zahlt Frau Huber 7.200 € mehr.

Beispiel Herr Maier

Herr Maier hat 1990 eine Wiese gekauft. Sie wurde 1995 in Bauland umgewidmet. Er verkauft um 150.000 €.

Bisher, mit Kaufvertrag bis 31.12.2026:

Anschaffungskosten pauschal: 40 % = 60.000 €
Gewinn: 90.000 €
ImmoESt: 27.000 €

Neu, mit Kaufvertrag ab 1.1.2027:

Anschaffungskosten pauschal: 30 % = 45.000 €
Gewinn: 105.000 €
ImmoESt: 31.500 €

Ergebnis: Ab 2027 zahlt Herr Maier 4.500 € mehr.

Kurzformel für Altvermögen ohne Umwidmung

Bisher: Verkaufspreis × 4,2 %
Neu ab 2027: Verkaufspreis × 6 %

Geerbt oder geschenkt

Erbschaft und Schenkung lösen keine ImmoESt aus, es fällt nur Grunderwerbsteuer an. Verkaufen Sie die Immobilie später, übernehmen Sie das Kaufdatum und die Anschaffungskosten der Person, von der Sie sie bekommen haben. Entscheidend ist der letzte Kauf, auch wenn er mehrere Generationen zurückliegt.

Gesetz: § 30 Abs 1 EStG

Beispiel Familie Gruber

Der Großvater kauft 1975 ein Haus. Der Vater erbt es 1998, die Tochter erbt es 2020. Die Tochter verkauft um 300.000 €. Für sie ist das Haus Altvermögen.

Bisher, mit Kaufvertrag bis 31.12.2026: 4,2 % = 12.600 €
Neu, mit Kaufvertrag ab 1.1.2027: 6 % = 18.000 €

Wichtig für Erben:

Für die Hauptwohnsitzbefreiung zählt nur, wie lange Sie selbst dort gewohnt haben.
Die Herstellerbefreiung gilt nur für die Person, die das Haus selbst gebaut hat.
Zahlen Sie Miterben aus, gilt dieser Anteil als gekauft. Er wird beim Verkauf als Neuvermögen nach dem tatsächlichen Gewinn besteuert.
Ist bei einer Schenkung die Gegenleistung höher als die Hälfte des Werts, etwa durch eine Kreditübernahme, gilt sie steuerlich als Kauf.

Umwidmungszuschlag seit Juli 2025

Wird ein Grundstück nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet, etwa von Grünland in Bauland, und nach dem 30. Juni 2025 verkauft, erhöht sich der steuerpflichtige Gewinn um 30 % des Verkaufserlöses für Grund und Boden. Mehr als der Erlös selbst wird aber nicht besteuert.

Auch eine Umwidmung innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf kann den Zuschlag nachträglich auslösen. Der Steuerbescheid wird dann geändert.

Gesetz: § 30 Abs 6a EStG (Budgetbegleitgesetz 2025), § 295a Bundesabgabenordnung (BAO)

Im Beispiel von Herrn Maier fällt kein Zuschlag an, weil seine Umwidmung schon 1995 war.

Wann keine Steuer anfällt

Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei ist der Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung samt Grund, wenn sie Ihr Hauptwohnsitz war, und zwar

seit dem Kauf durchgehend mindestens 2 Jahre bis zum Verkauf oder
innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre durchgehend.

Außerdem müssen Sie den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgeben. In der Praxis haben Sie dafür etwa ein Jahr Zeit. Die Befreiung gilt für ein Eigenheim mit höchstens zwei Wohnungen, wenn Sie mindestens zwei Drittel selbst bewohnen. Für den Grund werden laut Rechtsprechung bis etwa 1.000 m² anerkannt.

Gesetz: § 30 Abs 2 Z 1 lit a und lit b EStG

Herstellerbefreiung

Haben Sie ein Gebäude selbst errichtet, ist der Verkauf des Gebäudes steuerfrei. Das gilt aber nur, wenn Sie in den letzten 10 Jahren keine Einkünfte daraus hatten, etwa aus Vermietung. Den Grund und Boden betrifft die Befreiung nicht.

Gesetz: § 30 Abs 2 Z 2 EStG

Weitere Befreiungen betreffen Enteignungen sowie Tausch im Rahmen von Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren.

Gesetz: § 30 Abs 2 Z 3 und 4 EStG

Verluste

Machen Sie beim Verkauf einen Verlust, wird er zuerst mit Gewinnen aus anderen Immobilienverkäufen im selben Jahr verrechnet. Was dann noch übrig ist, wird zu 60 % berücksichtigt. Diesen Betrag können Sie mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgleichen, entweder sofort oder auf 15 Jahre verteilt.

Gesetz: § 30 Abs 7 EStG

So wird die Steuer abgewickelt

In der Regel berechnet der Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag errichtet, die ImmoESt selbst und führt sie ab (§ 30c EStG).
Fällig ist sie am 15. Tag des zweitfolgenden Monats, nachdem der Kaufpreis bei Ihnen eingegangen ist.
Mit dieser Zahlung ist die Steuer in der Regel erledigt, Sie müssen den Verkauf nicht mehr in die Steuererklärung aufnehmen (Abgeltungswirkung, § 30b Abs 2 EStG).
Gibt es keine Selbstberechnung, zahlen Sie eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 30 % (§ 30b Abs 4 EStG).
Liegt Ihr persönlicher Einkommensteuersatz unter 30 %, können Sie die Besteuerung zum normalen Tarif beantragen (Regelbesteuerungsoption, § 30a Abs 2 EStG).

Wie sich die Regeln entwickelt haben

Bis 31. März 2012: Steuer nur bei Verkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist
Ab 1. April 2012: Spekulationsfrist abgeschafft; Steuersatz 25 %, Altvermögen effektiv 3,5 % bzw. 15 % bei Umwidmung (1. Stabilitätsgesetz 2012, BGBl. I Nr. 22/2012)
Ab 1. Jänner 2016: Steuersatz 30 %, Altvermögen 4,2 % bzw. 18 %, Inflationsabschlag abgeschafft (Steuerreformgesetz 2015/2016, BGBl. I Nr. 118/2015)
Ab 1. Juli 2025: Umwidmungszuschlag
Ab 1. Jänner 2027: Altvermögen 6 % bzw. 21 %

Checkliste vor dem Verkauf

Wann war der letzte Kauf: vor oder nach dem 1. April 2002? Das gilt auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien.
Wurde nach 1987 umgewidmet?
War es Ihr Hauptwohnsitz, und wie lange?
Haben Sie Kaufvertrag und Rechnungen für Sanierungen?
Bei Altvermögen: Können Sie den Kaufvertrag noch 2026 unterschreiben?
Bei Altvermögen: Wäre der tatsächliche Gewinn günstiger als die Pauschale?
Bei Erbschaft: Gab es Ausgleichszahlungen an Miterben?
Haben Sie den Marktwert realistisch eingeschätzt?

Quellen zum Nachlesen

Einkommensteuergesetz 1988, §§ 30 bis 30c, im Rechtsinformationssystem des Bundes (ris.bka.gv.at)
BMF-Informationen zur Immobilienertragsteuer (bmf.gv.at)
oesterreich.gv.at, Thema „Immobilienertragsteuer“

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Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.