Immobilie verschenken

Schenkungssteuer in Österreich: Was beim Verschenken einer Immobilie wirklich anfällt

Viele Eigentümer glauben, sie müssten beim Verschenken einer Immobilie hohe Schenkungssteuer zahlen. Das stimmt nicht: Die Schenkungssteuer gibt es in Österreich seit 1. August 2008 nicht mehr. Kostenlos ist eine Schenkung trotzdem nicht. Bei Immobilien fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an. Hier sehen Sie, womit Sie rechnen müssen.

Das Wichtigste in Kürze

Keine Schenkungssteuer seit 1. August 2008. Das gilt auch für die Erbschaftssteuer.
Bei Immobilien fallen an: Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif und 1,1 % Eintragungsgebühr ins Grundbuch.
Innerhalb der Familie ist die Eintragungsgebühr meist deutlich günstiger.
Keine ImmoESt bei der Schenkung. Die Beschenkten übernehmen aber Kaufdatum und Anschaffungskosten der schenkenden Person.
Achtung beim Pflichtteil: Schenkungen zu Lebzeiten können später bei der Erbschaft angerechnet werden.

Warum es keine Schenkungssteuer mehr gibt

Der Verfassungsgerichtshof hat das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz 2007 aufgehoben, und der Gesetzgeber hat es nicht ersetzt. Seit 1. August 2008 wird keine Schenkungssteuer mehr erhoben. Die Wiedereinführung wird politisch immer wieder diskutiert. Mit Stand Oktober 2026 gibt es sie nicht.

Gesetz: Schenkungsmeldegesetz 2008, BGBl. I Nr. 85/2008

Grunderwerbsteuer bei Schenkung

Bei einer unentgeltlichen Übertragung wird die Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif vom Grundstückswert berechnet:

für die ersten 250.000 €: 0,5 %
für die nächsten 150.000 €: 2 %
für alles darüber: 3,5 %

Der Stufentarif gilt für Schenkungen an Familienmitglieder und an Fremde gleichermaßen. Schenkungen derselben Person an dieselbe Person innerhalb von 5 Jahren werden zusammengerechnet. Ein Aufteilen auf mehrere Jahre bringt also nichts.

Gesetz: § 7 Abs 1 Z 2 lit a Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG)

Teilweise bezahlt ist nicht geschenkt: Übernehmen die Beschenkten einen Kredit oder zahlen sie etwas dafür, gilt die Übertragung als teilentgeltlich. Liegt die Gegenleistung über 70 % des Grundstückswerts, gilt sie für die Grunderwerbsteuer als Kauf, und es fallen 3,5 % vom vollen Betrag an.

Gesetz: § 7 Abs 1 Z 1 lit c GrEStG

Eintragungsgebühr ins Grundbuch

Für die Eintragung ins Grundbuch fallen 1,1 % an. Innerhalb der Familie wird sie nicht vom Verkehrswert berechnet, sondern vom dreifachen Einheitswert, höchstens aber von 30 % des Grundstückswerts. Als Familie gelten unter anderem Ehe- und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Wohnsitz, Kinder, Enkel, Eltern und Geschwister.

Gesetz: § 26a Gerichtsgebührengesetz (GGG)

Rechenbeispiel

Eine Mutter schenkt ihrer Tochter eine Wohnung. Der Grundstückswert beträgt 300.000 €, der Einheitswert 20.000 €.

Grunderwerbsteuer:

250.000 € × 0,5 % = 1.250 €
50.000 € × 2 % = 1.000 €
Grunderwerbsteuer gesamt: 2.250 €

Eintragungsgebühr:

Bemessung: dreifacher Einheitswert = 60.000 € (unter der Grenze von 30 % des Grundstückswerts, das wären 90.000 €)
60.000 € × 1,1 % = 660 €

Steuern und Gebühren gesamt: 2.910 €, dazu kommen die Kosten für Notar oder Anwalt.

Zum Vergleich: Bei einem Kauf um 300.000 € fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer an, also 10.500 €, und 1,1 % Eintragungsgebühr, also 3.300 €.

Und wenn die Beschenkten später verkaufen?

Die Schenkung selbst löst keine Immobilienertragsteuer aus. Verkaufen die Beschenkten später, übernehmen sie Kaufdatum und Anschaffungskosten der schenkenden Person. Hat die Mutter die Wohnung vor dem 1. April 2002 gekauft, ist sie auch für die Tochter Altvermögen. Dann gilt die Pauschalbesteuerung: 4,2 % vom Verkaufspreis bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027.

Für die Hauptwohnsitzbefreiung zählt nur, wie lange die Tochter selbst dort gewohnt hat.

Gesetz: § 30 Abs 1 und Abs 2 EStG

Meldepflicht bei anderen Schenkungen

Für Immobilien gibt es keine eigene Schenkungsmeldung, weil ohnehin Grunderwerbsteuer anfällt. Für Geld, Wertpapiere, Unternehmensanteile oder Wertgegenstände gilt dagegen eine Meldepflicht beim Finanzamt:

unter Angehörigen: ab 50.000 € innerhalb eines Jahres
unter anderen Personen: ab 15.000 € innerhalb von 5 Jahren

Die Meldung muss binnen 3 Monaten erfolgen. Wer sie vorsätzlich unterlässt, riskiert eine Strafe von bis zu 10 % des Werts.

Gesetz: § 121a Bundesabgabenordnung (BAO), § 49a Finanzstrafgesetz

Schenkung und Pflichtteil

Wer zu Lebzeiten eine Immobilie verschenkt, sollte an die spätere Erbschaft denken. Schenkungen an pflichtteilsberechtigte Personen, also Kinder, Ehe- und eingetragene Partner, werden auf Verlangen ohne zeitliche Grenze beim Pflichtteil berücksichtigt. Schenkungen an andere Personen nur, wenn sie in den letzten 2 Jahren vor dem Tod erfolgt sind.

Gesetz: §§ 781 bis 783 ABGB

Haben Sie mehrere Kinder, kann eine Schenkung an nur ein Kind später zu Ausgleichsforderungen der Geschwister führen. Ein Pflichtteilsverzicht vor dem Notar schafft hier Klarheit.

Wohnrecht und Fruchtgenuss

Viele Eltern verschenken ihr Haus und behalten sich ein lebenslanges Wohnrecht oder den Fruchtgenuss vor, also das Recht, selbst darin zu wohnen oder die Mieteinnahmen zu behalten. Das wird im Grundbuch eingetragen und schützt die schenkende Person. Steuerlich kann das die Bemessung der Grunderwerbsteuer beeinflussen. Lassen Sie das daher vorab durchrechnen.

Checkliste vor der Schenkung

Wie hoch ist der Grundstückswert, und wie hoch ist der Einheitswert?
Übernehmen die Beschenkten einen Kredit oder zahlen sie etwas dafür?
Soll ein Wohnrecht oder Fruchtgenuss vorbehalten werden?
Gibt es weitere Kinder oder Pflichtteilsberechtigte?
Wann wurde die Immobilie gekauft, vor oder nach dem 1. April 2002?
Ist ein späterer Verkauf geplant?

Quellen zum Nachlesen

Grunderwerbsteuergesetz 1987, Gerichtsgebührengesetz und ABGB im Rechtsinformationssystem des Bundes (ris.bka.gv.at)
BMF-Informationen zur Grunderwerbsteuer und zur Schenkungsmeldung (bmf.gv.at)
oesterreich.gv.at, Thema „Schenkung“

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Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.