Pflichtteil bei Immobilien

Pflichtteil bei Immobilien: Wie lange Schenkungen zu Lebzeiten zählen

Viele Eltern übergeben ihr Haus oder ihre Wohnung schon zu Lebzeiten und glauben, nach zehn Jahren sei die Schenkung „erledigt“. In Österreich stimmt das nicht. Die Zehnjahresfrist gibt es nur im deutschen Recht. Hier lesen Sie, wie lange Pflichtteilsberechtigte auf frühere Schenkungen zurückgreifen können und wie eine verschenkte Immobilie bewertet wird.

Das Wichtigste in Kürze

Keine Zehnjahresfrist: Schenkungen an Kinder, Enkel sowie Ehe- oder eingetragene Partner zählen beim Pflichtteil ohne zeitliche Grenze, auch nach 20 oder 30 Jahren.
Zwei Jahre bei allen anderen: Schenkungen an Lebensgefährten, Geschwister, Freunde oder Fremde zählen nur, wenn sie in den letzten zwei Jahren vor dem Tod gemacht wurden.
Bewertet wird der Wert bei der Schenkung, aufgewertet mit dem Verbraucherpreisindex, nicht der heutige Marktwert.
Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht verschiebt die Frist nicht. Das hat der OGH ausdrücklich entschieden.
Gesetzlich unverändert: Seit 2017 gibt es keine neue Reform, die Rechtsprechung hat sich aber weiterentwickelt.

Wer pflichtteilsberechtigt ist

Pflichtteilsberechtigt sind nur die Nachkommen (Kinder, bei deren Wegfall Enkel) und der Ehegatte oder eingetragene Partner. Eltern, Geschwister und Lebensgefährten haben seit 2017 keinen Pflichtteilsanspruch.

Gesetz: § 757 ABGB

Der Pflichtteil beträgt die Hälfte dessen, was jemand ohne Testament erben würde.

Gesetz: § 759 ABGB

Warum Schenkungen zählen

Damit niemand den Pflichtteil durch Schenkungen zu Lebzeiten aushöhlen kann, werden frühere Schenkungen auf Verlangen rechnerisch zum Nachlass hinzugezählt. Das nennt man Hinzurechnung. Erst von diesem erhöhten Betrag wird der Pflichtteil berechnet. Hat die beschenkte Person selbst einen Pflichtteilsanspruch, wird die Schenkung darauf angerechnet.

Gesetz: § 781 ABGB

Wie lange zurückgegriffen werden kann

Schenkungen an Pflichtteilsberechtigte: unbegrenzt

Gehörte die beschenkte Person zum Zeitpunkt der Schenkung zum Kreis der Pflichtteilsberechtigten, also Kind, Enkel, Ehe- oder eingetragener Partner, gibt es keine Frist. Eine Wohnung, die der Vater 1995 der Tochter geschenkt hat, zählt beim Pflichtteil des Sohnes heute noch mit.

Gesetz: § 783 ABGB

Schenkungen an andere Personen: zwei Jahre

Schenkungen an Personen außerhalb dieses Kreises, etwa an Lebensgefährten, Geschwister, Nichten oder Freunde, werden nur hinzugerechnet, wenn sie in den letzten zwei Jahren vor dem Tod „wirklich gemacht“ wurden. Ein Kind kann das außerdem nur bei Schenkungen verlangen, die gemacht wurden, als der Verstorbene schon ein pflichtteilsberechtigtes Kind hatte. Ehe- und eingetragene Partner können es nur bei Schenkungen verlangen, die während der Ehe oder Partnerschaft gemacht wurden.

Gesetz: § 782 ABGB

Wann eine Immobilie als „wirklich verschenkt“ gilt

Bei Liegenschaften zählt nicht die Unterschrift unter den Schenkungsvertrag. Die Frist beginnt mit dem Einlangen des Grundbuchsantrags beim Grundbuchsgericht, sofern die Eintragung danach bewilligt und durchgeführt wird.

Behält sich die schenkende Person ein Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht vor, beginnt die Frist trotzdem. Früher sah das die Rechtsprechung anders. Seit der Erbrechtsreform hat der OGH aber klargestellt, dass ein vorbehaltenes Nutzungsrecht die Schenkung nicht hinausschiebt. Auch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot ändert daran nichts.

Anders ist es, wenn sich die schenkende Person einen Widerruf oder ein Rückkaufsrecht vorbehält. Dann ist die Schenkung erst gemacht, wenn diese Möglichkeit wegfällt, spätestens mit dem Tod.

Rechtsprechung: OGH 2 Ob 119/20v, RS0133711, RS0133712

Wie die Immobilie bewertet wird

Maßgeblich ist der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung. Er wird mit dem Verbraucherpreisindex auf den Todestag aufgewertet. Steigt der Marktwert der Immobilie stärker als die Inflation, profitiert davon die beschenkte Person. Steigt er schwächer, trägt sie das Risiko.

Gesetz: § 788 ABGB

Ein Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht, das sich die schenkende Person selbst vorbehalten hat, wird bei der Bewertung nicht abgezogen, weil es mit ihrem Tod erlischt. Ein Nutzungsrecht, das einer anderen Person zusteht und über den Tod hinaus weiterbesteht, wird dagegen abgezogen.

Rechtsprechung: RS0133183, RS0133516

Was nicht hinzugerechnet wird

Schenkungen aus laufenden Einkünften, die das Vermögen nicht schmälern
Schenkungen für gemeinnützige Zwecke
Schenkungen aus sittlicher Pflicht oder aus Gründen des Anstands, etwa übliche Geburtstags- oder Hochzeitsgeschenke

Eine Wohnung oder ein Haus fällt praktisch nie unter diese Ausnahmen.

Gesetz: § 784 ABGB

Rechenbeispiel 1: Wohnung an die Tochter

Herr Steiner ist verwitwet und hat zwei Kinder. 2010 schenkt er seiner Tochter eine Wohnung im Wert von 200.000 €. Er stirbt 2026 und hinterlässt 100.000 € Erspartes. Im Testament setzt er die Tochter als Alleinerbin ein. Der Sohn verlangt seinen Pflichtteil.

Wert der Wohnung 2010: 200.000 €
Aufgewertet mit dem Verbraucherpreisindex (angenommen plus 50 %): 300.000 €
Nachlass: 100.000 €
Berechnungsgrundlage: 100.000 € + 300.000 € = 400.000 €
Gesetzlicher Erbteil des Sohnes: die Hälfte
Pflichtteil des Sohnes: ein Viertel = 100.000 €

Ohne Hinzurechnung der Schenkung hätte der Sohn nur 25.000 € bekommen. Der heutige Marktwert der Wohnung, etwa 450.000 €, spielt keine Rolle.

Rechenbeispiel 2: Haus an die Lebensgefährtin

Frau Wagner hat einen Sohn. Im März 2024 schenkt sie ihrem Lebensgefährten ihr Haus, sie stirbt im Oktober 2026.

Zwischen Schenkung und Tod liegen mehr als zwei Jahre.
Der Lebensgefährte ist nicht pflichtteilsberechtigt.
Das Haus wird deshalb nicht hinzugerechnet. Der Sohn bekommt seinen Pflichtteil nur aus dem übrigen Nachlass.

Wäre Frau Wagner schon im Jänner 2026 gestorben, also innerhalb der zwei Jahre, müsste das Haus hinzugerechnet werden.

Wenn der Nachlass nicht reicht: Haftung der Beschenkten

Reicht der Nachlass nicht aus, um den Pflichtteil zu zahlen, kann die verkürzte Person den Fehlbetrag direkt von den Beschenkten verlangen. Mehrere Beschenkte haften anteilig nach dem Wert ihrer Geschenke. Zahlen sie nicht, haften sie nur mit der geschenkten Immobilie selbst.

Eine beschenkte Person, die selbst pflichtteilsberechtigt ist, haftet nur, soweit das Geschenk ihren eigenen Pflichtteil übersteigt. Wer die Immobilie unredlich verschleudert oder entwertet, haftet mit seinem gesamten Vermögen.

Gesetz: §§ 789 bis 792 ABGB

Fristen, Stundung und Zinsen

Fälligkeit: Den Pflichtteil kann man frühestens ein Jahr nach dem Tod fordern (§ 765 ABGB).
Zinsen: Bis zur Zahlung fallen gesetzliche Zinsen von 4 % pro Jahr an (§ 778 Abs 2 iVm § 1000 ABGB).
Stundung: Müsste die Familienwohnung oder ein Unternehmen verkauft werden, um den Pflichtteil zu zahlen, kann die Zahlung auf bis zu fünf Jahre gestundet werden, in besonderen Fällen auf bis zu zehn Jahre. Die Stundung kann im Testament angeordnet oder beim Gericht beantragt werden (§§ 766, 767 ABGB).
Verjährung: Der Pflichtteil muss binnen drei Jahren ab Kenntnis der maßgeblichen Umstände gerichtlich geltend gemacht werden, spätestens 30 Jahre nach dem Tod. Das gilt auch für Ansprüche gegen Beschenkte (§ 1487a ABGB).

Pflichtteil mindern oder darauf verzichten

Minderung auf die Hälfte: Bestand zu keiner Zeit oder über längere Zeit kein Naheverhältnis, wie es in Familien üblich ist, kann der Pflichtteil im Testament auf die Hälfte reduziert werden. Das gilt nicht, wenn die verstorbene Person den Kontakt selbst grundlos abgebrochen hat (§ 776 ABGB).
Pflichtteilsverzicht: Kinder können schon zu Lebzeiten auf ihren Pflichtteil verzichten, etwa gegen eine Abfindung. Der Verzicht braucht einen Notariatsakt oder ein gerichtliches Protokoll. Er erstreckt sich im Zweifel auch auf die Nachkommen (§ 551 ABGB).

Checkliste vor der Übergabe einer Immobilie

Gibt es mehrere Kinder oder einen Ehepartner?
Wird an eine pflichtteilsberechtigte Person verschenkt, dann ohne Frist, oder an eine andere Person, dann zwei Jahre?
Soll ein Wohnrecht oder Fruchtgenuss vorbehalten werden? Das schützt Sie, verschiebt aber die Frist nicht.
Ist ein Pflichtteilsverzicht der Geschwister sinnvoll, eventuell gegen Abfindung?
Ist der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung dokumentiert, etwa durch ein Gutachten?
Wurde das Testament an die Schenkung angepasst?

Quellen zum Nachlesen

ABGB §§ 757 bis 792, § 551 und § 1487a im Rechtsinformationssystem des Bundes (ris.bka.gv.at)
OGH 2 Ob 119/20v vom 24.06.2021 sowie die Rechtssätze RS0133711, RS0133712, RS0133183 und RS0133516 (ris.bka.gv.at, Judikatur)
oesterreich.gv.at, Thema „Pflichtteil“

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Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.